2026央行房市管制鬆綁：第二戶房貸7成、購地貸款取消限期動工，房市政策有哪些變化？
2026央行房市管制鬆綁：第二戶房貸7成、購地貸款取消限期動工，房市政策有哪些變化？
2026年9月17日，中央銀行召開第三季理監事聯席會議，決議維持政策利率不變，寫下「利率連10凍」；同時針對房市信用管制進行兩項調整，自9月18日起正式實施。
這次央行房市政策調整的兩大重點，包括：
- 自然人第二戶購屋貸款最高成數，由6成提高至7成。
- 取消購地貸款須於一定期間內動工興建的規定，改由銀行依授信實務個案辦理。
這代表央行並非全面解除房市信用管制，而是在維持整體金融風險控管的前提下，針對換屋、自住需求及建商土地開發進行適度調整。
對於近期關注房市政策、第二戶房貸、換屋資金以及房市發展的人來說，這次政策變化值得進一步了解。
一、央行房市政策有哪些新變化？
本次央行第三季理監事會議，除了維持政策利率不變之外，也針對不動產信用管制進行調整。
央行表示，本次調整主要考量選擇性信用管制成效，以及金融機構不動產授信風險控管已有一定成果，因此適度調整相關措施。
二、第二戶房貸從6成提高到7成，代表什麼？
這是此次房市政策調整中，與一般民眾最直接相關的變化。
過去自然人購買第二戶住宅，房貸最高成數為6成；自2026年9月18日起，最高成數提高至7成。
換句話說，如果銀行依央行規範核貸至最高成數，購買第二戶住宅時，需要準備的自備款比例，從原本最高4成，降低至最高3成。
舉例來看：
假設購買一間總價 2,000萬元的住宅：
原本第二戶房貸6成：
- 房貸最高：1,200萬元
- 自備款：約800萬元
調整後第二戶房貸7成：
- 房貸最高：1,400萬元
- 自備款：約600萬元
兩者相比，理論上的資金需求差距達200萬元。
不過需要特別注意，這只是依「最高貸款成數」計算的示意，實際核貸金額仍會受到銀行鑑價、借款人收入、信用條件、負債狀況及銀行授信政策等因素影響。
而且，第二戶房貸仍不得有寬限期，並不是全面取消第二戶房貸的信用管制。央行最新規定也明確指出，承貸銀行如果有更嚴格的授信規定，仍可依銀行規定辦理。
三、誰可能受到第二戶房貸7成影響？
此次第二戶房貸成數調整，主要與具有第二戶購屋需求的民眾有關。
例如：
① 換屋族
原本持有一間住宅，準備換購新的自住房屋，可能需要面對「新屋付款」與「舊屋出售」之間的資金時間差。
第二戶房貸成數提高後，在符合銀行授信條件的情況下，自備款壓力有機會降低。
② 預售屋即將交屋的購屋族
部分民眾在購買預售屋時，名下可能已經有住宅。
到了交屋階段，如果舊屋尚未出售，新的住宅可能被視為第二戶住宅，此時第二戶房貸成數就會直接影響資金安排。
③ 為家人購屋的民眾
央行此次調整的政策說明，也提到第二戶貸款是為了進一步協助自然人第二戶貸款供家人或自己購屋自住的需求。
因此，第二戶房貸放寬的政策重點，仍以自住及家庭住宅需求為主要方向。
四、購地貸款鬆綁，對房地產市場可能帶來哪些變化？
對建商及土地開發業者而言，土地取得、規劃、設計、申請及開發都需要時間。
取消固定的限期動工規定後，土地開發時程將有更多彈性。
可能產生的影響包括：
- 建商土地開發時程增加彈性
- 土地取得後的資金規劃更具調整空間
- 可依市場需求安排開發時程
- 銀行授信回歸個案評估
- 建築開發流程較能因應缺工、土方等實務問題
不過，取消限期動工並不代表購地貸款完全取消管制。
購地貸款仍須依央行相關規範及銀行授信條件辦理，實際貸款條件仍由金融機構依個案審核。
五、這次是「全面鬆綁房市」嗎？
從央行公布的政策內容來看，這次比較接近局部調整，而不是全面解除房市信用管制。
可以從幾個方向觀察：
放寬的部分
第二戶購屋貸款
→ 最高成數6成提高至7成。
購地貸款
→ 取消一定期間內動工的切結規定。
維持的部分
第三戶以上購屋貸款
→ 最高3成維持不變。
高價住宅貸款
→ 最高3成維持不變。
餘屋貸款
→ 最高3成維持不變。
第二戶房貸寬限期
→ 仍不得有寬限期。
因此，這次政策比較像是針對特定市場需求進行調整，而不是全面解除房市信用管制。
六、央行為什麼在這個時間點調整房市政策？
央行指出，選擇性信用管制的成效持續顯現，加上金融機構強化不動產授信風險控管已有一定成效，因此適度調整相關信用管制措施。
中央銀行總裁楊金龍也表示，未來仍會採取逐步檢視、調整的方式；如果政策鬆綁後市場出現副作用，也可能重新調整管制。
因此，現階段可以將這次政策理解為：
「房市信用管制仍在，但針對部分需求進行適度放寬。」
七、2026房市政策調整，對購屋族應該注意什麼？
政策放寬之後，購屋族仍然需要回到自身財務條件評估。
尤其是第二戶購屋者，不能只看「7成」這個數字，還要進一步確認：
① 實際可以貸多少？
7成是央行規範的最高成數上限，並不代表每個人都一定能貸到7成。
② 自備款是否充足？
除了房屋自備款之外，還需要考慮：
- 契稅
- 代書費
- 登記規費
- 裝修費
- 家具家電
- 仲介費等相關支出
③ 舊屋是否需要出售？
如果是換屋族，應將「舊屋出售時間」與「新屋交屋時間」納入資金規劃。
④ 每月房貸負擔是否可以承受？
不要只計算「能不能貸」，也應計算貸款後每月還款金額，以及利率變動時的財務承受能力。
八、央行房市政策調整Q&A
Q1：2026年第二戶房貸可以貸幾成？
自2026年9月18日起，自然人第二戶購屋貸款最高成數由6成提高至7成。
但實際核貸仍須依銀行授信條件及個案審核結果決定。
Q2：第二戶房貸可以使用寬限期嗎？
不可以。
央行此次雖將第二戶房貸最高成數提高至7成，但仍維持不得有寬限期的規定。
Q3：第三戶房貸也一起放寬嗎？
沒有。
第三戶以上購屋貸款最高成數仍維持3成。
Q4：高價住宅貸款有放寬嗎？
沒有。
自然人高價住宅貸款最高成數仍維持3成。
Q5：購地貸款是不是完全取消管制？
不是。
這次是取消「切結於一定期間內動工興建」的規定，相關貸款仍須依央行規範及銀行授信實務辦理。
Q6：央行這次有降息嗎？
沒有。
2026年9月17日央行理監事會議決議維持政策利率不變，形成「利率連10凍」。
Q7：第二戶房貸放寬，房價一定會上漲嗎？
無法單從這次政策直接判斷房價走勢。
房價與房市交易量仍會受到利率、所得、人口、產業發展、房屋供給、購屋需求及市場信心等多項因素影響。
因此，第二戶房貸放寬比較直接的政策效果，是降低部分換屋及第二戶自住需求的資金門檻，而非代表房價必然上漲。
九、2026房市政策重點一次看
如果只想快速掌握這次央行政策，可以記住以下5件事：
① 利率連10凍
政策利率維持不變。
② 第二戶房貸7成
自然人第二戶購屋貸款最高成數由6成提高至7成。
③ 第二戶仍無寬限期
房貸成數提高，但寬限期規定沒有取消。
④ 購地貸款取消限期動工
建商購地貸款不再要求切結於一定期間內動工，回歸銀行依授信實務辦理。
⑤ 房市不是全面解禁
第三戶以上、高價住宅及餘屋貸款等相關限制仍維持。未來整體樂觀
結語｜房市政策調整，購屋更需要回到自身需求
2026年9月央行這次房市政策調整，可以看到兩個明確變化：第二戶房貸成數提高，以及購地貸款限期動工規定取消。
對購屋族而言，第二戶房貸由6成提高至7成，將使部分換屋族、第二戶自住需求者在資金安排上增加一些彈性；對建築開發業者而言，取消購地貸款限期動工規定，也讓土地開發時程回到更具個案彈性的授信模式。
不過，央行並未全面解除房市信用管制，且未來仍會持續觀察市場變化並滾動調整政策。
對於正在規劃買房、換屋或置產的民眾來說，除了關注央行房市政策、第二戶房貸7成、房貸利率等政策變化，更重要的是依照自己的收入、資產、自備款與居住需求，做好完整的購屋財務規劃。
政策會調整，適合自己的居住選擇與財務規劃，才是購屋前最值得關注的事。
